Eine Wohnung zu kaufen, um sie zu vermieten, scheint auf dem Papier einfach zu sein. Eine Immobilie finden, beim Notar unterschreiben, die Mieten kassieren. In der Praxis hängt die Rentabilität einer Immobilieninvestition von Parametern ab, die die meisten Ratgeber nur streifen: der tatsächliche Zustand des DPE, die Diskrepanz zwischen den angegebenen Mieten und den tatsächlich kassierten Mieten oder die Kosten für die Finanzierung über die gesamte Laufzeit des Kredits.
Der französische Mietmarkt durchläuft eine besondere Phase. Die Transaktionen im Altbau haben wieder zugenommen, aber die Baubeginne neuer Wohnungen bleiben auf einem historisch niedrigen Niveau. Dieses Ungleichgewicht verändert konkret die Entscheidungen, die vor der Unterzeichnung getroffen werden müssen.
DPE und Vermietung: Überprüfen, bevor Sie mit Renovierungsarbeiten rechnen
Sie haben eine Wohnung der Klasse E oder F entdeckt, und der Verkäufer gibt ein beträchtliches Renovierungsbudget an, um das Energielabel zu verbessern? Bevor Sie den Taschenrechner herausnehmen, überprüfen Sie, ob der DPE kürzlich neu berechnet wurde.
Für einige elektrisch beheizte Wohnungen kann sich der DPE ohne jegliche Renovierungsarbeiten durch eine Änderung der Berechnungsmethode verbessern. Laut dem Ministerium für Wirtschaft wären etwa 850.000 Wohnungen von dieser Neubewertung betroffen. Eine Immobilie, die Sie vor der Vermietung renovieren wollten, könnte bereits konform sein.
Diese Überprüfung verändert die Situation auf zwei Ebenen. Erstens reduziert (oder beseitigt) sie das Budget für energetische Renovierungen. Zweitens ermöglicht sie es, die Immobilie sofort zu vermieten, ohne eine Leerstandszeit aufgrund von Renovierungsarbeiten. Um die Rentabilitätsmechanismen im Immobilienbereich auf Libre Finance zu vertiefen, integrieren die verfügbaren Simulatoren diese Art von Parametern in die Berechnung der Nettorendite.
Konkret fragen Sie den Verkäufer oder den Makler nach dem Datum des letzten DPE und der Heizungsart. Wenn die Wohnung elektrisch beheizt ist und das Gutachten vor der Aktualisierung der Berechnung stammt, könnte ein neuer DPE eine bessere Klasse anzeigen, ohne einen Euro auszugeben.
Mietrendite: angegebene Mieten gegen tatsächlich erhaltene Mieten
Die Bruttorentabilität einer Investition wird berechnet, indem die jährliche Miete durch den Kaufpreis geteilt wird. Diese Zahl, die oft in den Anzeigen hervorgehoben wird, verschleiert die Realität der Nettorendite.
Warum gibt es diese Diskrepanz? Weil mehrere Ausgabenposten die tatsächliche Rentabilität zwischen der angegebenen Miete und dem, was auf Ihrem Konto bleibt, schmälern:
- Die Grundsteuer, die von Gemeinde zu Gemeinde stark variiert und in einigen mittelgroßen Städten ein bis zwei Monatsmieten pro Jahr ausmachen kann
- Die Versicherung für nicht wohnende Eigentümer (PNO), die in Eigentümergemeinschaften obligatorisch ist und deren Betrag von der Fläche und der Lage abhängt
- Die nicht erstattungsfähigen Betriebskosten, die die großen Arbeiten abdecken, die in der Eigentümerversammlung beschlossen wurden
- Die Leerstandszeiten, auch wenn sie kurz sind, zwischen zwei Mietern: Jeder Monat ohne Miete belastet die jährliche Rendite
Ein informierter Investor schaut nicht auf die Bruttorentabilität. Er berechnet die Nettorendite nach Kosten, Steuern und Leerstand. Der Unterschied zwischen beiden kann zwei Prozentpunkte übersteigen.
Die Falle der regulierten Mieten
In angespannten Gebieten begrenzen die Mietregulierungsmaßnahmen den Betrag, den Sie verlangen können. Wenn Sie eine Immobilie kaufen, deren Verkäufer eine Miete über dem zulässigen Höchstbetrag angibt, wird Ihre tatsächliche Rentabilität niedriger sein als die angegebene. Überprüfen Sie systematisch die anwendbare Referenzmiete für die genaue Adresse der Immobilie.
Immobilienkredit für Mietobjekte: Was sich im Vergleich zu einem Hauptwohnsitz ändert
Die Finanzierung einer Mietinvestition funktioniert nicht wie die Finanzierung Ihres Hauptwohnsitzes. Die Banken wenden unterschiedliche Kriterien an, und deren Ignorieren kann ein Projekt blockieren oder die Rentabilität verringern.
Die Banken zählen nur einen Teil der zukünftigen Mieten zu Ihren Einnahmen. In der Regel werden nur 70 % der prognostizierten Mieten zur Berechnung Ihrer Verschuldungsquote herangezogen. Der Rest wird als Risiko für Leerstand oder Mietausfall betrachtet.
Die maximale Verschuldungsquote bleibt auf 35 % der Einnahmen festgelegt, einschließlich der Kreditnehmerversicherung. Bei der teilweisen Berücksichtigung der Mieten kann ein Haushalt, der für seinen Hauptwohnsitz mehr leihen könnte, manchmal bei einem Mietprojekt eingeschränkt sein.
Dauer des Kredits und monatlicher Cashflow
Die Verlängerung der Kreditlaufzeit senkt die monatliche Rate und verbessert den monatlichen Cashflow (die Differenz zwischen der erhaltenen Miete und der monatlichen Rate). Im Gegenzug erhöht sich die Gesamtkosten des Kredits mit der Laufzeit.
Die Entscheidung hängt von Ihrem Ziel ab. Wenn Sie eine sofortige Einkommensquelle suchen, ermöglicht eine lange Laufzeit jeden Monat Cashflow. Wenn Sie auf den Vermögensaufbau abzielen, reduziert eine kürzere Laufzeit die Gesamtkosten der Finanzierung und beschleunigt den Zeitpunkt, an dem die Immobilie vollständig zurückgezahlt ist.
Neue oder alte Mietinvestition: eine Entscheidung, die sich geändert hat
Allgemeine Artikel stellen oft neue und alte Immobilien als zwei gleichwertige Optionen dar. Die aktuelle Situation macht diesen Vergleich weniger relevant.
Die Baubeginne neuer Wohnungen bleiben auf einem historisch niedrigen Niveau. Diese Knappheit führt zu höheren Preisen pro Quadratmeter im Neubaubereich, was sich direkt auf die Mietrendite auswirkt. Die Bruttorendite einer neuen Wohnung ist in der Regel niedriger als die einer alten Immobilie, auch wenn die Instandhaltungskosten in den ersten Jahren geringer sind.
Der Altbau bietet zugänglichere Kaufpreise, erfordert jedoch eine Überprüfung des DPE-Zustands, der Qualität der Eigentümergemeinschaft und des Umfangs der erforderlichen Arbeiten. Eine gut diagnostizierte alte Immobilie kann eine bessere Nettorendite bieten als eine überbewertete neue.
Die Wahl beschränkt sich nicht auf “neu gegen alt”. Sie hängt vom tatsächlichen Preis pro Quadratmeter, der anwendbaren Miete in der Region und dem erforderlichen Renovierungsbudget ab, um die Immobilie den energetischen Anforderungen für die Vermietung anzupassen.
Die Mieten sind in den letzten Jahren im gesamten Land gestiegen, aber dieser Anstieg bleibt je nach Städten und Stadtteilen sehr unterschiedlich. Eine rentable Mietinvestition basiert auf einer genauen Berechnung, nicht auf einem nationalen Trend. Jede Immobilie ist ein Einzelfall, und es sind die Details des Aufbaus, die den Unterschied zwischen einer funktionierenden Investition und einem Projekt, das ins Stocken gerät, ausmachen.
