Een appartement kopen om te verhuren lijkt op papier eenvoudig. Een woning vinden, bij de notaris ondertekenen, de huurinkomsten innen. In de praktijk hangt de rendabiliteit van een vastgoedinvestering af van parameters die de meeste gidsen oppervlakkig behandelen: de werkelijke staat van het DPE, de kloof tussen de geadverteerde huurprijzen en de daadwerkelijk ontvangen huur, of de kosten van de financiering gedurende de looptijd van de lening.
De Franse huurmarkt bevindt zich in een bijzondere fase. De transacties in de bestaande woningmarkt zijn hersteld, maar de bouw van nieuwe woningen blijft op een historisch laag niveau. Dit onevenwicht verandert concreet de keuzes die moeten worden gemaakt voordat je ondertekent.
DPE en verhuur: controleer voordat je budget voor werkzaamheden reserveert
Je hebt een appartement met een classificatie E of F op het oog, en de verkoper meldt een aanzienlijk budget voor werkzaamheden om het energielabel te verbeteren? Voordat je de rekenmachine tevoorschijn haalt, controleer of het DPE recentelijk is herberekend.
Voor sommige woningen die elektrisch verwarmd worden, kan het DPE verbeteren zonder enige werkzaamheden dankzij een wijziging in de rekenmethode. Volgens het ministerie van Economie zouden ongeveer 850.000 woningen door deze herwaardering worden beïnvloed. Een woning waarvan je dacht dat je deze moest renoveren voordat je deze verhuurt, kan al voldoen aan de eisen.
Deze controle verandert de situatie op twee vlakken. Ten eerste vermindert (of verwijdert) het het budget voor energierenovatie. Ten tweede maakt het het mogelijk om de woning onmiddellijk te verhuren, zonder een leegstandperiode door de werkzaamheden. Om de rendabiliteitsmechanismen in vastgoed op Libre Finance verder te verkennen, integreren de beschikbare simulators dit soort parameters in de berekening van het netto rendement.
Concreet, vraag de verkoper of de makelaar naar de datum van het laatste DPE en de verwarmingsmethode. Als de woning elektrisch verwarmd wordt en het diagnosticerapport dateert van vóór de update van de berekening, kan een nieuw DPE een betere klasse tonen zonder een euro uit te geven.
Huurrendabiliteit: geadverteerde huren versus daadwerkelijk ontvangen huren
De bruto rendabiliteit van een investering wordt berekend door de jaarlijkse huur door de aankoopprijs te delen. Dit cijfer, dat vaak in advertenties wordt benadrukt, verbergt de werkelijkheid van het netto rendement.
Waarom dit verschil? Omdat meerdere kostenposten de werkelijke rendabiliteit aantasten tussen de geadverteerde huur en wat er op je rekening overblijft:
- De onroerendezaakbelasting, die sterk varieert van de ene gemeente naar de andere en in sommige middelgrote steden één tot twee maanden huur per jaar kan vertegenwoordigen
- De verzekering voor niet-bewoners (PNO), verplicht in een VvE, waarvan het bedrag afhangt van de oppervlakte en de locatie
- De niet-terugvorderbare VvE-kosten, die de grote werkzaamheden dekken die in de algemene vergadering zijn goedgekeurd
- De leegstandperiodes, zelfs korte, tussen twee huurders: elke maand zonder huur weegt op het jaarlijkse rendement
Een ervaren investeerder kijkt niet naar de bruto rendabiliteit. Hij berekent het netto rendement na kosten, belastingen en leegstand. Het verschil tussen de twee kan meer dan twee procentpunten bedragen.
De valkuil van gereguleerde huren
In de gespannen gebieden beperken de huurreguleringsmaatregelen het bedrag dat je kunt vragen. Als je een woning koopt waarvan de verkoper een huurprijs boven de toegestane limiet aangeeft, zal je werkelijke rendabiliteit lager zijn dan de aangekondigde. Controleer systematisch de geldende referentiehuur voor het exacte adres van de woning.
Hypotheek voor verhuur: wat verandert ten opzichte van een eigen woning
Een investering in verhuur financieren werkt niet hetzelfde als het financieren van je eigen woning. Banken hanteren verschillende criteria, en deze negeren kan een project blokkeren of de rendabiliteit verminderen.
Banken tellen slechts een deel van de toekomstige huurinkomsten mee in je inkomen. Over het algemeen worden slechts 70% van de verwachte huren meegenomen om je schuldenlast te berekenen. De rest wordt beschouwd als een risico van leegstand of wanbetaling.
De maximale schuldenlast blijft vastgesteld op 35% van het inkomen, inclusief de kredietverzekering. Met de gedeeltelijke inachtneming van de huren kan een gezin dat meer zou kunnen lenen voor zijn eigen woning soms beperkt worden in een verhuurproject.
Looptijd van de lening en maandelijkse cashflow
De looptijd van de lening verlengen verlaagt de maandlasten en verbetert de maandelijkse cashflow (het verschil tussen de ontvangen huur en de maandlasten). Aan de andere kant neemt de totale kosten van de lening toe met de looptijd.
De afweging hangt af van je doelstelling. Als je op zoek bent naar een onmiddellijke aanvulling op je inkomen, bevrijdt een lange looptijd elke maand cashflow. Als je streeft naar vermogensopbouw, verlaagt een kortere looptijd de totale financieringskosten en versnelt het moment waarop de woning volledig is afbetaald.
Nieuw of oud verhuurinvestering: een afweging die is veranderd
Algemene artikelen presenteren vaak nieuwbouw en bestaande bouw als twee gelijkwaardige opties. De huidige situatie maakt deze vergelijking minder relevant.
De bouw van nieuwe woningen blijft op een historisch laag niveau. Deze schaarste vertaalt zich in hogere prijzen per vierkante meter voor nieuwbouw, wat direct invloed heeft op de huurrendabiliteit. Het bruto rendement van een nieuwe woning is doorgaans lager dan dat van een bestaande woning, ook al zijn de onderhoudskosten de eerste jaren lager.
De bestaande bouw biedt toegankelijkere aankoopprijzen, maar vereist dat je de staat van het DPE, de kwaliteit van de VvE en de omvang van de te verwachten werkzaamheden controleert. Een goed gediagnosticeerde oude woning kan een beter netto rendement bieden dan een overgewaardeerde nieuwe.
De keuze is niet simpelweg “nieuw versus oud”. Het hangt af van de werkelijke prijs per vierkante meter, de huurprijs die in het gebied van toepassing is, en het budget voor de werkzaamheden die nodig zijn om de woning te laten voldoen aan de energie-eisen voor verhuur.
De huren zijn de afgelopen jaren in het hele land gestegen, maar deze stijging blijft zeer variabel afhankelijk van de steden en wijken. Een rendabele verhuurinvestering is gebaseerd op een nauwkeurige berekening, niet op een nationale trend. Elke woning is een bijzonder geval, en het zijn de details van de opzet die het verschil maken tussen een goedlopende investering en een project dat vastloopt.
