Der vorläufige datierte Zustand umfasst die finanziellen und rechtlichen Informationen, die in Artikel L.721-2 des Bau- und Wohnungsrechts vorgesehen sind. Der Verkäufer eines Anteils an einer Eigentümergemeinschaft muss diese Informationen dem Käufer vor der Unterzeichnung des Vorvertrags übermitteln. Ein leeres Modell selbst auszufüllen, vermeidet die Kosten des Verwalters, setzt jedoch voraus, dass man die Struktur des Dokuments und die vom Notar erwarteten Anhänge beherrscht.
PPT und energetische Bewertung: die Abschnitte, die die alten Modelle ignorieren
Ein vor 2023 heruntergeladenes Modell eines vorläufigen datierten Zustands ist wahrscheinlich unvollständig. Die Verpflichtung zur Erstellung eines mehrjährigen Arbeitsplans (PPT) gilt seit dem 1. Januar 2023 für Eigentümergemeinschaften mit mindestens 200 Anteilen, mit schrittweiser Ausweitung auf kleinere Eigentümergemeinschaften. Das Dokument muss angeben, ob ein PPT existiert oder nicht, den Stand der Fortschritte (angenommen, in Bearbeitung, nicht abgestimmt) und die vorgesehenen Finanzierungsfristen.
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Das Klimaschutz- und Resilienzgesetz fügt eine zusätzliche Ebene hinzu. Wohnungen der Klassen F und G unterliegen bereits Einschränkungen bei der Vermietung, und die Klassen E werden ab 2034 betroffen sein. Ein konformer vorläufiger datierter Zustand integriert nun die genaue Energieklasse des Anteils, die beschlossenen oder geplanten Verbesserungsarbeiten und mögliche Vermietungseinschränkungen in Bezug auf die Leistungsgrenzen.
Wir empfehlen, systematisch zu überprüfen, ob das verwendete Modell diese Abschnitte enthält. Ein Formular, das sich auf die laufenden Kosten und die Protokolle der Eigentümerversammlungen beschränkt, spiegelt nicht mehr die regulatorische Realität wider.
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Finanzieller Teil des vorläufigen datierten Zustands: die Positionen, die fehlerfrei ausgefüllt werden müssen
Der finanzielle Teil konzentriert die Mehrheit der Blockaden in der notariellen Prüfung. Ein leeres Modell eines vorläufigen datierten Zustands zum Herunterladen im Word-Format ermöglicht es, diesen Abschnitt korrekt zu strukturieren, vorausgesetzt, man weiß, was man eintragen muss.
Das Dokument muss mehrere unterschiedliche Kategorien abdecken:
- Der Betrag des voraussichtlichen Budgets und der Anteil der laufenden Kosten, der dem verkauften Anteil zugewiesen ist, aufgeschlüsselt nach Kategorie (Wartung, Aufzug, zentrale Heizung, falls zutreffend).
- Die Rücklagen für beschlossene außergewöhnliche Arbeiten, die in der Eigentümerversammlung genehmigt, aber noch nicht abgerufen wurden, sowie der Rest des Arbeitsfonds (ehemals ALUR-Fonds), der dem Anteil zugeordnet ist.
- Eventuelle Rückstände des Verkäufers gegenüber der Eigentümergemeinschaft und die Gesamtschulden der Eigentümergemeinschaft, falls vorhanden.
- Die Beträge, die dem Käufer für die laufenden Geschäftsjahre anteilig in Rechnung gestellt werden können, berechnet nach dem Verkaufsdatum.
Jeder Betrag muss den letzten genehmigten Buchhaltungsunterlagen entsprechen. Eine Abweichung zwischen dem vorläufigen datierten Zustand und dem endgültigen datierten Zustand (erzeugt vom Verwalter nach dem Versprechen) kann die Unterzeichnung der notariellen Urkunde verzögern.
Zusätzliche Dokumente, die dem Kaufvertrag in der Eigentümergemeinschaft beizufügen sind
Der vorläufige datierte Zustand reist nicht allein. Das ALUR-Gesetz schreibt vor, dass dem Vorvertrag eine Reihe von Dokumenten beigefügt werden, die die Frist für den Rücktritt SRU eröffnen. Das Fehlen eines einzigen Dokuments verhindert, dass die Frist läuft.
- Die Teilungserklärung und ihre veröffentlichten Änderungen sowie die beschreibende Aufstellung der Teilung.
- Die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre.
- Das Wartungsheft des Gebäudes.
- Das synthetische Blatt der Eigentümergemeinschaft, ein Dokument, das sich vom vorläufigen datierten Zustand unterscheidet und die wichtigsten finanziellen und technischen Daten zusammenfasst.
Das synthetische Blatt wird oft mit dem vorläufigen datierten Zustand selbst verwechselt. Wir beobachten regelmäßig Akten, in denen der Verkäufer das eine übermittelt, in der Annahme, das andere bereitgestellt zu haben, was zu Nachfragen des Notars führt und die Frist zwischen Vorvertrag und endgültiger Urkunde verlängert.
Wo man diese Unterlagen ohne Rücksprache mit dem Verwalter erhält
Die Protokolle der Eigentümerversammlungen werden normalerweise nach jeder Versammlung an jeden Eigentümer gesendet. Wenn Sie diese nicht finden, bietet das Extranet der Eigentümergemeinschaft (obligatorisch für professionelle Verwalter) Zugang zu den Buchhaltungsunterlagen, dem Wartungsheft und den Protokollen. Die veröffentlichte Teilungserklärung kann beim Grundbuchamt angefordert werden.
Der ehrenamtliche Verwalter kann den vorläufigen datierten Zustand selbst ausfüllen, da er über alle finanziellen und administrativen Daten verfügt. Er muss keinen Dritten beauftragen.
Das Word-Modell ausfüllen: Fehler, die beim Notar blockieren
Das Word-Format bietet die Flexibilität eines bearbeitbaren Dokuments, aber diese Freiheit schafft Fallen. Die erste betrifft die Miteigentumsanteile. Das Modell verlangt den Anteil des Anteils an den allgemeinen Kosten und an den Sonderkosten. Die Verwechslung von Miteigentumsanteilen und Kostenanteilen verfälscht alle Verteilungskostenberechnungen.
Die zweite Falle betrifft das Referenzdatum der Beträge. Die angegebenen Kosten müssen dem letzten genehmigten Geschäftsjahr entsprechen, nicht dem laufenden Geschäftsjahr. Wenn die Eigentümerversammlung die Genehmigung der Konten noch nicht abgestimmt hat, müssen die Konten des vorherigen Geschäftsjahres verwendet und ausdrücklich erwähnt werden.
Die dritte betrifft die beschlossenen, aber noch nicht durchgeführten Arbeiten. Ein in der Eigentümerversammlung beschlossener Mittelabruf bleibt vom Verkäufer zu zahlen, auch wenn das Fälligkeitsdatum nach dem Verkauf liegt. Der Notar überprüft diesen Punkt, indem er den vorläufigen datierten Zustand mit dem endgültigen datierten Zustand vergleicht. Jede Auslassung zwingt zur Neuverhandlung der Kostenverteilung zwischen Verkäufer und Käufer.
Kostenloser oder kostenpflichtiger vorläufiger datierter Zustand: was sich durch den Verwalter ändert
Der Begriff “vorläufiger datierter Zustand” hat keine strikte gesetzliche Existenz. Artikel L.721-2 des CCH definiert die bereitzustellenden Informationen, benennt jedoch das Dokument nicht. Diese Unklarheit erklärt, warum einige Verwalter die Erstellung in Rechnung stellen, während der Verkäufer ihn selbst aus bereits in seinem Besitz befindlichen Dokumenten erstellen kann.
Der datierte Zustand hingegen fällt in die ausschließliche Zuständigkeit des Verwalters und unterliegt einem regulierten Tarif. Die beiden nicht zu verwechseln, vermeidet die Zahlung eines unnötigen Dienstes. Der vorläufige datierte Zustand tritt vor dem Vorvertrag auf, der datierte Zustand danach, zur Unterzeichnung der notariellen Urkunde.
Ein gut strukturiertes leeres Modell, aktualisiert mit den Abschnitten PPT und energetischer Leistung, erfüllt die aktuellen Anforderungen ohne Kosten. Die Wachsamkeit liegt auf der Vollständigkeit der Anhänge und der Konsistenz der Beträge mit den in der Eigentümerversammlung genehmigten Buchhaltungsunterlagen.