El preestado datado agrupa la información financiera y jurídica prevista en el artículo L.721-2 del Código de la construcción y de la vivienda. El vendedor de un lote en propiedad horizontal debe transmitirla al comprador antes de la firma del compromiso. Rellenar un modelo vacío uno mismo evita los gastos de administración, pero supone dominar la estructura del documento y los documentos anexos que espera el notario.
PPT y diagnóstico energético: las secciones que los antiguos modelos ignoran
Un modelo de preestado datado descargado antes de 2023 probablemente esté incompleto. La obligación de elaborar un plan plurianual de obras (PPT) se aplica desde el 1 de enero de 2023 a las comunidades de propietarios de al menos 200 lotes, con una extensión progresiva a comunidades más pequeñas. El documento debe mencionar la existencia o no de un PPT, su estado de avance (adoptado, en curso, no votado) y los plazos de financiación previstos.
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La ley Clima y resiliencia añade una capa adicional. Las viviendas clasificadas como F y G ya sufren restricciones para ser alquiladas, y las clases E estarán afectadas a partir de 2034. Un preestado datado conforme ahora integra la clase energética exacta del lote, las obras de mejora votadas o previstas, y las posibles limitaciones de alquiler relacionadas con los umbrales de rendimiento.
Recomendamos verificar sistemáticamente que el modelo utilizado incluya estas secciones. Un formulario que se limite a los gastos corrientes y a las actas de la asamblea general ya no refleja la realidad normativa.
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Aspecto financiero del preestado datado: los elementos a completar sin error
La parte financiera concentra la mayoría de los bloqueos en el estudio notarial. Un modelo de preestado datado vacío para descargar en formato Word permite estructurar esta sección correctamente, siempre que se sepa qué incluir.
El documento debe cubrir varias categorías distintas:
- El monto del presupuesto previsional y la cuota de gastos corrientes asignada al lote vendido, desglosada por categoría (mantenimiento, ascensor, calefacción colectiva si procede).
- Las provisiones para obras excepcionales votadas en asamblea general y no aún reclamadas, así como el saldo del fondo de obras (anteriormente fondo ALUR) vinculado al lote.
- Los posibles impagos del vendedor hacia el sindicato de propietarios, y las deudas globales de la comunidad si existen.
- Las sumas que pueden ser reclamadas al comprador por los ejercicios en curso, calculadas a prorrata de la fecha de venta.
Cada monto debe corresponder a los últimos documentos contables aprobados. Una discrepancia entre el preestado datado y el estado datado definitivo (producido por el administrador tras la promesa) puede retrasar la firma del acto auténtico.
Documentos anexos a adjuntar al compromiso de venta en propiedad horizontal
El preestado datado no viaja solo. La ley ALUR impone adjuntar al compromiso un conjunto de documentos que abren el plazo de retractación SRU. La ausencia de un solo documento impide que el plazo corra.
- El reglamento de propiedad horizontal y sus modificaciones publicadas, así como el estado descriptivo de división.
- Las actas de las asambleas generales de los tres últimos años.
- El libro de mantenimiento del edificio.
- La ficha sintética de la comunidad, documento distinto del preestado datado que resume los datos financieros y técnicos clave.
La ficha sintética se confunde a menudo con el preestado datado en sí. Observamos regularmente expedientes donde el vendedor transmite uno pensando haber proporcionado el otro, lo que genera solicitudes de complemento del notario y alarga el plazo entre compromiso y acto definitivo.
Dónde recuperar estos documentos sin solicitar al administrador
Las actas de asamblea general normalmente se envían a cada propietario tras cada AG. Si no las encuentra, el extranet de la comunidad (obligatorio para los administradores profesionales) da acceso a los documentos contables, al libro de mantenimiento y a las actas. El reglamento de propiedad horizontal publicado puede obtenerse a través del servicio de publicidad inmobiliaria.
El administrador voluntario puede rellenar el preestado datado él mismo, ya que dispone de todos los datos financieros y administrativos. No necesita contratar a un tercero.
Rellenar el modelo Word: errores que bloquean en el notario
El formato Word ofrece la flexibilidad de un documento modificable, pero esta libertad crea trampas. La primera se refiere a los tantièmes. El modelo solicita la cuota del lote en los gastos generales y en los gastos especiales. Confundir tantièmes de propiedad horizontal y tantièmes de gastos falsea todos los cálculos de distribución.
La segunda trampa se refiere a la fecha de referencia de los montos. Los gastos indicados deben corresponder al último ejercicio aprobado, no al ejercicio en curso. Si la asamblea general aún no ha votado la aprobación de las cuentas, se deben utilizar las cuentas del ejercicio anterior y mencionarlo explícitamente.
La tercera se refiere a las obras votadas pero aún no comprometidas. Un llamado de fondos votado en AG sigue siendo debido por el vendedor, incluso si la fecha de exigibilidad cae después de la venta. El notario verifica este punto comparando el preestado datado con el estado datado definitivo. Cualquier omisión obliga a renegociar la distribución de los gastos entre vendedor y comprador.
Preestado datado gratuito o de pago: lo que cambia el paso por el administrador
El término “preestado datado” no tiene una existencia legal estricta. El artículo L.721-2 del CCH define la información a proporcionar, pero no nombra el documento. Esta ambigüedad explica por qué algunos administradores cobran por su producción mientras que el vendedor puede elaborarlo él mismo a partir de documentos que ya posee.
El estado datado, en cambio, es competencia exclusiva del administrador y está sujeto a una tarifa regulada. No confundir ambos evita pagar un servicio innecesario. El preestado datado interviene antes del compromiso, el estado datado después, para la firma del acto auténtico.
Un modelo vacío bien estructurado, actualizado con las secciones de PPT y rendimiento energético, cubre los requisitos actuales sin costo. La vigilancia se centra en la completitud de los anexos y la coherencia de los montos con los documentos contables aprobados en asamblea general.