Il pre-stato datato raccoglie le informazioni finanziarie e giuridiche previste dall’articolo L.721-2 del Codice delle costruzioni e dell’abitazione. Il venditore di un’unità in condominio deve trasmetterle all’acquirente prima della firma del compromesso. Compilare un modello vuoto da soli evita le spese di amministrazione, ma presuppone di padroneggiare la struttura del documento e i documenti allegati richiesti dal notaio.
PPT e diagnosi energetica: le sezioni che i vecchi modelli ignorano
Un modello di pre-stato datato scaricato prima del 2023 è probabilmente incompleto. L’obbligo di elaborare un piano pluriennale di lavori (PPT) si applica dal 1° gennaio 2023 ai condomini di almeno 200 unità, con estensione progressiva ai condomini più piccoli. Il documento deve menzionare l’esistenza o meno di un PPT, il suo stato di avanzamento (adottato, in corso, non votato) e le scadenze di finanziamento previste.
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La legge Climat e resilienza aggiunge un ulteriore livello. Gli alloggi classificati F e G subiscono già restrizioni alla locazione, e le classi E saranno interessate a partire dal 2034. Un pre-stato datato conforme integra ora la classe energetica esatta dell’unità, i lavori di miglioramento votati o previsti, e le eventuali limitazioni alla locazione legate ai livelli di prestazione.
Consigliamo di verificare sistematicamente che il modello utilizzato contenga queste sezioni. Un modulo che si limita alle spese correnti e ai verbali delle assemblee generali non riflette più la realtà normativa.
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Voce finanziaria del pre-stato datato: le voci da compilare senza errori
La parte finanziaria concentra la maggior parte dei blocchi nello studio notarile. Un modello di pre-stato datato vuoto da scaricare in formato Word consente di strutturare correttamente questa sezione, a condizione di sapere cosa inserire.
Il documento deve coprire diverse categorie distinte:
- Il valore del budget previsionale e la quota di spese correnti assegnata all’unità venduta, suddivisa per categoria (manutenzione, ascensore, riscaldamento collettivo se del caso).
- Le provviste per lavori straordinari votati in assemblea generale e non ancora richieste, così come il saldo del fondo lavori (precedentemente fondo ALUR) associato all’unità.
- Eventuali insoluti del venditore nei confronti del sindacato dei condomini e i debiti globali del condominio, se esistono.
- Le somme che possono essere richieste all’acquirente per gli esercizi in corso, calcolate pro rata dalla data di vendita.
Ogni importo deve corrispondere agli ultimi documenti contabili approvati. Una discrepanza tra il pre-stato datato e lo stato datato definitivo (prodotto dall’amministratore dopo la promessa) può ritardare la firma dell’atto autentico.
Documenti allegati da unire al compromesso di vendita in condominio
Il pre-stato datato non viaggia da solo. La legge ALUR impone di allegare al compromesso un insieme di documenti che aprono il termine di recesso SRU. L’assenza di un solo documento impedisce il decorso del termine.
- Il regolamento di condominio e le sue modifiche pubblicate, così come lo stato descrittivo di divisione.
- I verbali delle assemblee generali degli ultimi tre anni.
- Il libretto di manutenzione dell’edificio.
- La scheda sintetica del condominio, documento distinto dal pre-stato datato che riassume i dati finanziari e tecnici chiave.
La scheda sintetica è spesso confusa con il pre-stato datato stesso. Osserviamo regolarmente pratiche in cui il venditore trasmette uno pensando di aver fornito l’altro, il che genera richieste di integrazione da parte del notaio e allunga il termine tra compromesso e atto definitivo.
Dove recuperare questi documenti senza contattare l’amministratore
I verbali delle assemblee generali vengono normalmente inviati a ogni condomino dopo ogni AG. Se non li trovi, l’extranet di condominio (obbligatorio per gli amministratori professionisti) dà accesso ai documenti contabili, al libretto di manutenzione e ai verbali. Il regolamento di condominio pubblicato può essere ottenuto presso il servizio di pubblicità immobiliare.
L’amministratore volontario può compilare il pre-stato datato da solo, poiché dispone di tutti i dati finanziari e amministrativi. Non ha bisogno di incaricare un terzo.
Compilare il modello Word: errori che bloccano dal notaio
Il formato Word offre la flessibilità di un documento modificabile, ma questa libertà crea delle insidie. La prima riguarda i millesimi. Il modello richiede la quota dell’unità nelle spese generali e nelle spese speciali. Confondere i millesimi di condominio e i millesimi di spese falsifica tutti i calcoli di ripartizione.
La seconda insidia riguarda la data di riferimento degli importi. Le spese indicate devono corrispondere all’ultimo esercizio approvato, non all’esercizio in corso. Se l’assemblea generale non ha ancora votato l’approvazione dei conti, è necessario utilizzare i conti dell’esercizio precedente e menzionarlo esplicitamente.
La terza riguarda i lavori votati ma non ancora avviati. Una richiesta di fondi votata in AG rimane dovuta dal venditore, anche se la data di esigibilità cade dopo la vendita. Il notaio verifica questo punto confrontando il pre-stato datato con lo stato datato definitivo. Qualsiasi omissione obbliga a rinegoziare la ripartizione delle spese tra venditore e acquirente.
Pre-stato datato gratuito o a pagamento: cosa cambia passando per l’amministratore
Il termine “pre-stato datato” non ha un’esistenza legale rigorosa. L’articolo L.721-2 del CCH definisce le informazioni da fornire, ma non nomina il documento. Questa ambiguità spiega perché alcuni amministratori fatturano la sua produzione mentre il venditore può compilarlo da solo a partire dai documenti già in suo possesso.
Lo stato datato, invece, rientra nella competenza esclusiva dell’amministratore e ha una tariffa regolamentata. Non confondere i due evita di pagare un servizio inutile. Il pre-stato datato interviene prima del compromesso, lo stato datato dopo, per la firma dell’atto autentico.
Un modello vuoto ben strutturato, aggiornato con le sezioni PPT e prestazione energetica, copre le esigenze attuali senza costi. La vigilanza si concentra sulla completezza degli allegati e sulla coerenza degli importi con i documenti contabili approvati in assemblea generale.