O pré-estado datado reúne as informações financeiras e jurídicas previstas no artigo L.721-2 do Código da Construção e da Habitação. O vendedor de uma unidade em condomínio deve transmiti-las ao comprador antes da assinatura do compromisso. Preencher um modelo em branco por conta própria evita os custos de síndico, mas pressupõe dominar a estrutura do documento e os documentos anexos esperados pelo notário.
PPT e diagnóstico energético: as seções que os antigos modelos ignoram
Um modelo de pré-estado datado baixado antes de 2023 provavelmente está incompleto. A obrigação de elaborar um plano plurianual de obras (PPT) se aplica desde 1º de janeiro de 2023 aos condomínios com pelo menos 200 unidades, com extensão progressiva para condomínios menores. O documento deve mencionar a existência ou não de um PPT, seu estado de andamento (adotado, em curso, não votado) e os prazos de financiamento previstos.
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A lei Clima e Resiliência adiciona uma camada adicional. Os imóveis classificados como F e G já enfrentam restrições de locação, e as classes E serão afetadas a partir de 2034. Um pré-estado datado conforme agora integra a classe energética exata da unidade, as obras de melhoria votadas ou previstas, e as eventuais limitações de locação relacionadas aos limites de desempenho.
Recomendamos verificar sistematicamente se o modelo utilizado contém essas seções. Um formulário que se limita às despesas correntes e às atas de assembleia geral não reflete mais a realidade regulatória.
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Aspecto financeiro do pré-estado datado: os itens a serem preenchidos sem erro
A parte financeira concentra a maioria dos bloqueios em estudo notarial. Um modelo de pré-estado datado em branco para download no formato Word permite estruturar essa seção corretamente, desde que se saiba o que inserir.
O documento deve cobrir várias categorias distintas:
- O valor do orçamento previsto e a cota de despesas correntes atribuída à unidade vendida, discriminada por categoria (manutenção, elevador, aquecimento coletivo, se aplicável).
- As provisões para obras excepcionais votadas em assembleia geral e ainda não cobradas, assim como o saldo do fundo de obras (anteriormente fundo ALUR) vinculado à unidade.
- Os eventuais débitos do vendedor em relação ao sindicato dos condôminos e as dívidas globais do condomínio, se existirem.
- As quantias que podem ser cobradas do comprador a título dos exercícios em curso, calculadas proporcionalmente à data de venda.
Cada valor deve corresponder aos últimos documentos contábeis aprovados. Uma discrepância entre o pré-estado datado e o estado datado definitivo (produzido pelo síndico após a promessa) pode atrasar a assinatura do ato autêntico.
Documentos anexos a serem juntados ao compromisso de venda em condomínio
O pré-estado datado não viaja sozinho. A lei ALUR impõe a junção ao compromisso de um conjunto de documentos que abrem o prazo de arrependimento SRU. A ausência de um único documento impede o prazo de correr.
- O regulamento do condomínio e suas modificações publicadas, assim como o estado descritivo de divisão.
- As atas das assembleias gerais dos três últimos anos.
- O caderno de manutenção do edifício.
- A ficha sintética do condomínio, documento distinto do pré-estado datado que resume os dados financeiros e técnicos-chave.
A ficha sintética é frequentemente confundida com o pré-estado datado em si. Observamos regularmente processos em que o vendedor transmite um pensando ter fornecido o outro, o que gera pedidos de complementação do notário e prolonga o prazo entre o compromisso e o ato definitivo.
Onde recuperar esses documentos sem solicitar o síndico
As atas de assembleia geral são normalmente enviadas a cada condômino após cada AG. Se você não as encontrar, o extranet do condomínio (obrigatório para os síndicos profissionais) dá acesso aos documentos contábeis, ao caderno de manutenção e às atas. O regulamento do condomínio publicado pode ser obtido junto ao serviço de publicidade fundiária.
O síndico voluntário pode preencher o pré-estado datado ele mesmo, uma vez que possui todos os dados financeiros e administrativos. Ele não precisa contratar um terceiro.
Preencher o modelo Word: erros que bloqueiam no notário
O formato Word oferece a flexibilidade de um documento editável, mas essa liberdade cria armadilhas. A primeira diz respeito aos quocientes. O modelo pede a cota da unidade nas despesas gerais e nas despesas especiais. Confundir quocientes de condomínio e quocientes de despesas distorce todos os cálculos de distribuição.
A segunda armadilha diz respeito à data de referência dos montantes. As despesas indicadas devem corresponder ao último exercício aprovado, não ao exercício em curso. Se a assembleia geral ainda não votou a aprovação das contas, deve-se usar as contas do exercício anterior e mencioná-las explicitamente.
A terceira diz respeito às obras votadas, mas ainda não iniciadas. Um chamado de fundos votado em AG continua sendo devido pelo vendedor, mesmo que a data de exigibilidade caia após a venda. O notário verifica esse ponto comparando o pré-estado datado com o estado datado definitivo. Qualquer omissão obriga a renegociar a distribuição das despesas entre vendedor e comprador.
Pré-estado datado gratuito ou pago: o que muda ao passar pelo síndico
O termo “pré-estado datado” não tem uma existência legal estrita. O artigo L.721-2 do CCH define as informações a serem fornecidas, mas não nomeia o documento. Essa ambiguidade explica por que alguns síndicos cobram pela sua produção, enquanto o vendedor pode constituí-lo ele mesmo a partir de documentos já em sua posse.
O estado datado, por outro lado, é de competência exclusiva do síndico e está sujeito a uma tarifa regulamentada. Não confundir os dois evita pagar por um serviço desnecessário. O pré-estado datado ocorre antes do compromisso, o estado datado depois, para a assinatura do ato autêntico.
Um modelo em branco bem estruturado, atualizado com as seções de PPT e desempenho energético, cobre as exigências atuais sem custos. A vigilância deve se concentrar na completude dos anexos e na coerência dos montantes com os documentos contábeis aprovados em assembleia geral.